La notice descriptive du permis de construire est la pièce PC4 du dossier (PCMI4 pour une maison individuelle et ses annexes). C'est un texte libre : il n'existe ni cerfa ni PDF officiel à télécharger, et la trame ci-dessous sert de point de départ à adapter. Elle décrit l'état initial du terrain et de ses abords, puis le projet : implantation, volumes, matériaux, couleurs, clôtures, végétation, accès et stationnement, comme le prévoit l'article R.431-8 du Code de l'urbanisme. Chaque donnée doit coïncider avec les plans et le cerfa.
Qu'est-ce qu'une notice descriptive de permis de construire (PC4, PCMI4, DP11) ?
Selon l'article R.431-8, le projet architectural comprend une notice qui décrit le terrain et présente le projet. Relisez la version en vigueur de cet article sur Légifrance avant de rédiger : ses rubriques font foi, pas celles des modèles trouvés en ligne.
La numérotation dépend du formulaire :
- PC4 : permis de construire courant (logements collectifs, bâtiments d'activités, ERP).
- PCMI4 : permis de construire une maison individuelle et ses annexes. Même contenu, projet plus simple.
- DP11 : notice de la déclaration préalable, qui suit la même logique à l'échelle des travaux. Sa base réglementaire est celle des déclarations préalables, distincte de R.431-8 (à contrôler sur Légifrance). Elle n'est pas exigée pour toutes les déclarations : les cas se lisent sur le bordereau de dépôt du cerfa. Hors de ces cas, la joindre facilite l'instruction.
La notice se lit avec les pièces graphiques : PC1 plan de situation, PC2 plan de masse, PC3 coupe, PC5 façades et toitures, PC6 insertion, PC7 et PC8 photographies de l'environnement proche et lointain.
Trois documents portent un nom proche et obéissent à d'autres règles : la notice descriptive de vente, annexée au contrat de réservation d'une VEFA (elle décrit les prestations du logement vendu), la notice d'accessibilité et la notice de sécurité d'un ERP. Ces deux dernières sont des pièces distinctes, listées sur le bordereau du cerfa ; la PC4 peut y renvoyer sans les reprendre.
Que doit contenir la notice : ce que l'instructeur cherche réellement
La notice sert à apprécier l'impact visuel du projet et son insertion dans l'environnement (formulation à contrôler dans R.431-8, sur Légifrance). L'instructeur la recoupe avec le règlement du PLU de la zone. Vous y expliquez vos choix, en deux volets.
Volet 1, état initial du terrain et de ses abords. Constructions existantes, conservées ou démolies, végétation, topographie, nature des limites, voisinage (hauteur et typologie des bâtiments proches, voie de desserte). Décrivez les abords, pas seulement la parcelle.
Volet 2, partis retenus pour l'insertion du projet. Aménagement du terrain, implantation et volumes par rapport aux constructions voisines, clôtures, matériaux et couleurs, espaces libres et plantations, accès et stationnement. Le tableau de contrôle ci-dessous associe chaque rubrique à la règle du PLU qu'elle permet de vérifier.
Les eaux pluviales ne figurent pas dans la liste de l'article, mais beaucoup de règlements de PLU les encadrent (infiltration, rétention, débit de fuite). Traitez-les dans ce cas.
La numérotation des articles varie d'un PLU à l'autre : repérez dans le règlement de la zone celui de chaque rubrique et reportez les valeurs du projet. Indiquez le matériau, la finition et la teinte : « enduit minéral gratté fin, teinte sable, référence du nuancier communal » se vérifie, « enduit de teinte claire » non.
Comment rédiger une notice descriptive pas à pas
Copiez le bloc ci-dessous dans votre traitement de texte, remplacez les crochets par les valeurs des plans et enregistrez-le comme modèle de l'agence (styles, en-tête, champs à remplir). Cette page ne propose pas de fichier à télécharger.
1. Présentation. [Nature du projet], [x] m² de surface de plancher, parcelle [références cadastrales], zone [zone] du PLU de [commune], plans indice [x].
2. État initial. [Topographie et pente], [végétation], [constructions existantes conservées ou démolies].
3. Abords. [Voie de desserte], [hauteur et typologie des voisins], [toitures et matériaux dominants].
4. Implantation et volumes. [Recul à l'alignement et aux limites], [hauteur au faîtage], [nombre de niveaux], [organisation des volumes].
5. Matériaux et couleurs. [Élément] : [matériau], [finition], [teinte et référence], une ligne par élément.
6. Toiture. [Forme, pente, couverture, teinte].
7. Clôtures. Sur rue : [type, matériau, hauteur]. En limites séparatives : [type, hauteur].
8. Espaces libres. [Plantations conservées, abattues, créées].
9. Accès et stationnement. [Nombre et position des accès], [nombre de places], [revêtement].
10. Eaux pluviales et réseaux. [Gestion des eaux pluviales], [raccordement aux réseaux].
Pour la remplir, dans l'ordre :
- Rassembler les entrées. Plan de situation, relevé topographique, photos PC7 et PC8, règlement du PLU de la zone (version en vigueur, à revérifier avant le dépôt), plans au dernier indice, tableau de surfaces, cerfa rempli.
- Rédiger l'état initial en premier, à partir de la visite et des photos, puis décrire volumes et matériaux depuis les plans : cotes, hauteurs, niveaux et matériaux des plans à jour, pas de mémoire.
- Relier chaque choix à une règle ou à une contrainte : hauteur, recul, aspect des toitures, zone inondable, abords de monument historique.
- Relire contre le cerfa et les plans : surface de plancher, emprise, hauteurs, niveaux, places, teintes de PC5. Méthode : comparer deux pièces techniques pour vérifier leur cohérence.
- Exporter en PDF, texte sélectionnable, avec en-tête (adresse, références cadastrales, demandeur).
Aucune règle ne fixe la longueur ; comptez une à deux pages pour une maison, quelques paragraphes pour une extension ou une annexe, davantage pour un bâtiment d'activités ou un projet en secteur protégé. Chaque nouvel indice des plans qui modifie une surface, une hauteur ou une teinte oblige à reprendre la notice : inscrivez en tête l'indice sur lequel elle a été rédigée.
Où trouver le modèle ou le PDF de la notice descriptive
Il n'existe pas de formulaire officiel à télécharger. La fiche d'information sur le permis de construire publiée sur service-public.fr et la notice explicative du cerfa décrivent le contenu attendu. Certaines mairies publient des consignes locales : nuancier, cahier de recommandations architecturales, liste de pièces.
Pour le dépôt sur le guichet numérique de la commune : un PDF par pièce, nommé par son code (PC4_notice.pdf, PCMI4_notice.pdf), texte sélectionnable plutôt qu'un scan, taille et formats à vérifier sur le guichet. Archivez ensuite chaque notice acceptée avec la commune, la zone du PLU et le service instructeur.
Tableau de contrôle de la notice PC4 / PCMI4
À faire remplir par une personne qui n'a pas rédigé la notice. Dans un dossier maison, les pièces portent le préfixe PCMI : le tableau écrit PC2, PC3, PC5 pour les deux cas.
| Rubrique | Ce qu'il faut écrire | Source dans le dossier | Cohérence avec | Contrôle avant dépôt | Automatisable au premier jet |
|---|---|---|---|---|---|
| État initial du terrain | Topographie, pente, constructions conservées ou démolies (règles de terrassement et de démolition) | Relevé topographique, visite, PC7 | PC2, PC3 | ☐ Démolitions identiques au plan de masse | Partiel |
| Abords et voisinage | Voie de desserte, hauteur et typologie des voisins (insertion dans le tissu environnant) | Photos PC7 et PC8, plan de situation | PC1, PC6, PC8 | ☐ Voisinage décrit, pas seulement la parcelle | Non |
| Végétation existante | Arbres et haies conservés, abattus, replantés (plantations, arbres protégés) | Relevé, photos | PC2, PC6 | ☐ Arbres abattus figurés sur le plan de masse | Partiel |
| Volumes et organisation | Distance à l'alignement, hauteur au faîtage, nombre de niveaux, surface de plancher (règles d'implantation, de hauteur, d'emprise) | Plans à jour, tableau de surfaces | Cerfa, PC2, PC3, PC5 | ☐ Surfaces, emprise et hauteurs identiques au cerfa | Oui |
| Matériaux, couleurs et finitions | Matériau, finition, teinte et référence, une ligne par élément (règle d'aspect extérieur) | Plans de façades, coupes, nuancier | PC5, PC6 | ☐ Mêmes matériaux et teintes dans toutes les pièces | Oui |
| Toiture | Forme, pente et couverture du toit (règle d'aspect extérieur) | Plan de toiture, coupes | PC3, PC5 | ☐ Pente et couverture conformes aux coupes | Oui |
| Clôtures | Type, matériau et hauteur, sur rue et en limites séparatives (règle de zone sur les clôtures) | Plan de masse, détails | PC2, PC5 | ☐ Hauteurs conformes au règlement de zone | Partiel |
| Accès et stationnement | Nombre et largeur des accès, nombre de places, revêtement (règles de desserte et de stationnement) | Plan de masse, tableau de surfaces | Cerfa, PC2 | ☐ Nombre de places identique au cerfa | Oui |
| Aménagement des abords | Terrassements, espaces libres, plantations créées (règles d'espaces libres et de pleine terre) | Plan de masse, plan paysager | PC2, PC3, PC6 | ☐ Déblais et remblais cohérents avec les coupes | Partiel |
| Eaux pluviales et raccordements | Mode de gestion, réseaux (prescriptions du PLU sur les eaux pluviales et l'assainissement) | Plan VRD, note hydraulique, PLU | PC2 | ☐ Prescriptions du PLU traitées | Partiel |
| Zone protégée (ABF) | Matériaux, teintes et mises en œuvre précis pour chaque élément visible depuis l'espace public (prescriptions de l'ABF et du secteur protégé) | Servitudes du PLU, consignes de l'ABF le cas échéant, PC7 et PC8 | PC5, PC6, PC8 | ☐ Chaque élément visible décrit avec matériau et teinte | Non |
Exemples de notices selon le projet : maison, extension, carport, bâtiment d'activités, façade en DP11
Les extraits suivants sont fictifs. Selon l'emprise et la zone, une extension ou un carport relève d'un permis ou d'une déclaration préalable (seuils à contrôler sur la fiche officielle du permis de construire) ; dans le second cas, la notice est la DP11, même trame en plus court. Ce qui varie le plus : les prescriptions du lotissement (plan de composition, cahier de prescriptions) pour une maison, le lien avec l'existant pour une extension, l'emprise et la visibilité depuis la voie pour un carport, les flux pour un bâtiment d'activités, les teintes avant et après pour une façade.
Extension
La maison existante, de plain-pied, est enduite beige et couverte de tuiles rouges à deux pans. L'extension de 24 m² prolonge la façade sud avec un bardage bois à lames verticales, teinte naturelle, et une toiture terrasse végétalisée, raccordée à l'existant par un relevé en zinc. Elle est à 3 m de la limite est, sans mitoyenneté bâtie ; la clôture existante est conservée.
Carport ou annexe
Carport de 18 m² d'emprise au sol, en limite séparative nord, à 8 m de la voie. Structure bois lasurée gris, couverture bac acier anthracite, ouvert sur trois côtés, masqué depuis la rue par la haie existante.
Bâtiment d'activités ou ERP (PC4)
Les poids lourds entrent par l'accès est et manœuvrent sur une aire dédiée, séparée des 38 places pour véhicules légers situées à l'ouest. Le stockage extérieur est regroupé à l'arrière, masqué depuis la voie par un merlon planté. Les notices d'accessibilité et de sécurité sont jointes à part.
Ravalement ou changement de façade (DP11)
L'enduit ciment peint blanc cassé des façades nord et ouest est remplacé par un enduit à la chaux teinte ocre clair, après piquage. Les encadrements en pierre sont conservés et nettoyés. Les volets bois sont repeints en vert de gris.
Les erreurs qui provoquent une demande de pièces complémentaires
- Surfaces ou matériaux différents du cerfa et de PC5. Exemple fictif : la notice annonce 128 m², le cerfa 124 m² après une modification de plan, ou une tuile ardoisée quand PC5 montre une tuile rouge. Cas fréquent à contrôler : une notice rédigée avant le dernier indice des plans.
- État initial absent ou limité à la parcelle, sans rien sur le voisinage, ce qui empêche d'apprécier l'insertion.
- Article de PLU d'une autre commune ou d'une version abrogée, après une révision, un passage en PLUi ou la reprise d'une notice d'un projet voisin.
- Restes d'un dossier précédent : nom de l'ancien client, autre adresse, autre parcelle, nombre de places d'un autre projet.
- Notice trop vague en secteur protégé, où l'avis attendu porte sur des matériaux, des teintes et des mises en œuvre précis.
Une notice absente rend le dossier incomplet : l'instructeur notifie les pièces manquantes, en règle générale dans le mois qui suit le dépôt, et le demandeur dispose en règle générale de trois mois pour répondre. Sans réponse, une demande de permis est rejetée tacitement et une déclaration préalable fait l'objet d'une opposition tacite. Une incohérence ou une notice insuffisante donne lieu, selon le service, à une demande de précisions. Contrôlez ces délais sur Légifrance et service-public.fr ; le courrier de l'instructeur les rappelle.
Automatiser le premier jet de la notice sans prendre de risque
Ce qui s'automatise
La recopie depuis le tableau de surfaces, le cerfa et la base projet, l'assemblage de la trame selon le type de projet et la reprise de formulations des notices archivées (clôtures, teintes, eaux pluviales), filtrées par commune et par type de projet, se prêtent à une génération. Correspondance type : la surface de plancher du tableau de surfaces alimente la rubrique 1 de la trame, le recul à l'alignement et la hauteur au faîtage la rubrique 4, la pente et la couverture la rubrique 6, le nombre de places la rubrique 9. Si les valeurs viennent d'une lecture automatique des plans plutôt que du tableau, contrôlez-les : voir ce que l'IA sait lire sur un plan, et ce qu'elle rate. Un contrôle de cohérence signale l'écart entre la notice et le cerfa, avec les deux valeurs et la pièce à rouvrir.
Ce qui reste à l'architecte : le parti architectural, la justification de l'insertion, la lecture du PLU et la validation finale.
Risques et choix de l'outil
- Un modèle de langage peut citer un article de PLU qui n'existe pas ou attribuer une règle à la mauvaise zone ; chaque référence se vérifie dans le règlement en vigueur, comme pour rédiger avec l'IA sans halluciner de norme.
- Les données client collées dans un outil grand public sortent de l'agence (voir ce qu'on peut coller dans ChatGPT et ce qu'on garde et le dossier de la CNIL sur l'intelligence artificielle).
- Un texte standardisé peut décrire une tuile rouge dans une zone où le règlement impose l'ardoise.
Un générateur en ligne généraliste (aglo.ai en est un exemple) travaille à partir des informations saisies pour le dossier en cours, sans être relié aux archives de l'agence ; vérifiez sur la page publique du service ce qu'il accepte en entrée et si les données sont conservées. Un outil branché sur les archives et la base projet de l'agence demande plus de mise en place (connexion aux dossiers, choix des notices de référence, règles de contrôle), mais il reprend les données du projet sans ressaisie, s'appuie sur les formulations de l'agence et compare la notice aux autres pièces.
Auditer votre dernière notice avant d'outiller
Prenez la dernière notice déposée par votre agence et passez-la dans le tableau de contrôle. Chronométrez aussi trois notices récentes, rédaction et relecture comprises, en notant la part passée à recopier des données déjà présentes ailleurs dans le dossier. Si plusieurs lignes du tableau échouent, ou si la recopie occupe l'essentiel du temps relevé, l'outillage devient justifié. Nous détaillons notre démarche pour automatiser les livrables documentaires d'une agence ou d'un bureau d'études.
Article rédigé par Loïc Mabilon, cofondateur de Lumivi.
